Cuota de administración: ¿Cómo se calcula y cuánto puede subir en 2027? Así funciona

Según la Ley 675 de 2001 y aclaraciones del Gobierno Nacional (Ministerio del Trabajo y de Vivienda mediante la Circular Externa 028 de 2026), la aprobación del presupuesto anual de la administración, se calcula cuando el concejo y la administración elaboran un presupuesto donde incluyen cada uno de los rubros competentes como vigilancia, aseo, servicios públicos en zonas comunes, seguros, mantenimiento y honorarios y convocar una asamblea general de copropietarios para llevarlo ante los residentes de la vivienda para discutirlo y ser aprobado por la mayoría.¿Cómo se calcula la cuota de administración?No existe un límite legal fijo: la ley no establece un porcentaje máximo para el incremento de las cuotas de administración, ni determina que este deba corresponder exactamente al aumento de la inflación o del salario mínimo.Proyecciones y estimaciones del mercado: Gremios como Fedelonjas han advertido sobre el incremento de los costos operativos de las copropiedades, especialmente en servicios de vigilancia privada y aseo, que representan entre el 60 % y el 70 % del presupuesto de un conjunto residencial. Estos gastos se han visto presionados por el aumento del salario mínimo y de los costos laborales.Ante este panorama, las estimaciones apuntan a que los incrementos en las cuotas de administración podrían ubicarse entre el 15 % y el 20 %, e incluso superar ese rango, dependiendo de las necesidades y condiciones particulares de cada edificio o conjunto. Estas proyecciones estarían por encima de la inflación general.La decisión final está en manos de la Asamblea: Ni el administrador, ni la empresa encargada de la administración, ni el consejo de administración pueden establecer un incremento de manera unilateral. El porcentaje definitivo debe ser aprobado por la Asamblea General de Copropietarios, cuya reunión ordinaria se realiza, por lo general, durante los primeros tres meses del año.La cuota de administración se calcula en dos movimientos. Primero se arma el presupuesto anual de gastos comunes y la asamblea lo aprueba; después ese total se reparte entre todas las unidades según el coeficiente de copropiedad de cada una. Es una operación aritmética que cualquier propietario puede rehacer con el acta y el reglamento en la mano. Cuota de administración 2027: cuánto puede subirLa cuota de administración (también la llaman cuota administrativa) está subiendo más rápido que el resto de la economía. Según el DANE, en septiembre de 2026 los servicios de copropiedad subieron 17,14 % en doce meses, frente a una inflación total de 6,29 %. La brecha viene creciendo: en mayo eran 13,42 % frente a 5,84 % y hoy es el segundo mayor aumento entre los gastos de vivienda del IPC, después de la recolección de basuras. Fuente: DANE, IPC de septiembre de 2026. Buena parte de ese salto viene del salario mínimo de 2026, que subió 23% para 2027 las proyecciones son mucho menores, y por eso los escenarios de abajo dan aumentos más bajos que el de este año.Para 2027 pesan dos cosas: el salario mínimo, que mueve la vigilancia, el aseo y el resto del personal (el de 2026 es de $1.750.905, y para 2027 Davivienda proyecta un aumento de 8,5 % y Credicorp Capital, de 9 a 10 %, según Portafolio), y la inflación, que mueve casi todo lo demás. Con esas dos variables y el peso del personal en tu presupuesto puedes estimar desde ya cuánto subiría la cuota de tu conjunto.¿Por qué sube la cuota de administración cada año?La cuota sube porque suben los costos que la cuota paga. En Colombia el detonante más fuerte es el ajuste anual del salario mínimo, que arrastra la nómina de portería, aseo y todo el personal vinculado, junto con sus prestaciones y aportes. Cuando el rubro que pesa la mitad del presupuesto se mueve, la cuota se mueve con él.Estas son las causas que aparecen una y otra vez cuando se revisa un presupuesto que creció:Costo laboral: el ajuste del salario mínimo y del contrato de vigilancia.Servicios públicos: agua, energía y gas de zonas comunes, que suben con las tarifas reguladas.Mantenimiento diferido: lo que no se hizo el año pasado cuesta más este año.Pólizas: el valor asegurado del conjunto se actualiza y la prima con él.Cartera: si un grupo de unidades no paga, los demás terminan financiando el hueco.Proyectos nuevos: cámaras, control de acceso, cambio de luminarias o una obra de mejora aprobada por la asamblea.Escuche Caracol Radio EN VIVO:

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